[深圳商业用地改住宅]深圳住宅用地调控之前，已经有过多次类型的商改住

10月27日，深圳发布今年第四批住宅用地挂牌出让公告。7宗住宅用地总面积约24.09公顷，挂牌初始总地价约100.08亿元，将于11月25日挂牌出让。

集中供地模式日渐清晰。

据悉，深圳此批土地拍卖有两宗地块为住宅整体建设用地，一宗地块住宅建设用地占住宅建筑面积70%以上；其余4宗普通商品房用地初步配建了一定比例的住房型商品房并竞得住房型商品房，显著增加了住房型商品房供应，进一步优化了公共住房供应结构。深圳市规划和自然资源局表示，这批宝安龙华龙岗光明等地块位于片区中心，提高了城市核心区和综合服务中心居住用地比例和供应质量，有助于提升片区职住平衡，优化空间资源配置。

今年深圳集中出让了三批28 108公顷住宅用地。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，与前几批供地相比，这一批最大的不同是暂停自持无偿出让公房或配套，暂停竞争性建设。一方面降低了拿地成本，提高了周转效率，另一方面增强了开发商拿地的积极性。与此同时，普通商品住房的最高限价也有所提高，为开发商创造了良好的利润率预期。

李也表示，深圳集中供地模式越来越清晰，政策越来越成熟稳定，成为供给侧长效机制的重要组成部分。这样的政策更好地引导了市场预期。无论是开发商拿地还是购房者买房，对利润率和未来房价都会有更清晰更合理的预期。

值得一提的是，“商改住”也成为深圳增加住宅用地供应的重要方式之一。近日，深圳市规划和自然资源局发布通知，对多个优质项目的“商改住”用地进行规划调整，涉及福田宝安龙岗光明龙华等区。值得一提的是，“商改住”涉及的很多地块，位置和配套都很优质。如位于深圳宝安中心区的08-27地块，占地5423平方米。调控前是商业办公用地，容积率10。调整后面积不变，为二类居住用地，容积率6。事实上，在此次住宅用地调控之前，深圳已经有过多次类似的动作。在业内人士看来，与土地建设前修改土地使用性质相比，存量商业项目调整为住宅性质涉及事项较多。与其完工后改产权，不如在用地端转。

010-350000

2022年以来，土地市场整体成交下滑。不少地区已启动第四批供地计划，以满足年底企业获取土地储备的需求。中科院研究报告显示，2022年1-9月，百强企业拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2%。降幅比上月收窄2.1个百分点，连续4个月保持收窄。

中研院土地事业部负责人张凯表示，目前已有多个城市陆续启动第四批集中供地计划，第四批供地全部集中在今年第四季度。从理论上讲，这些地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这些地块对房e的吸引力出现一定程度的下降